Ist die Miete echt oder geschönt?
Wir vergleichen den angegebenen Ertrag mit dem marktüblichen Niveau der Gemeinde. Liegt er deutlich darüber, sind meist befristete oder gewerbliche Verträge im Spiel — die fallen beim nächsten Wechsel weg.
Für Käufer · vor dem Angebot
Prüfen Sie,
bevor Sie bieten.
Fünf von sechs Dingen, die über eine Renditeliegenschaft entscheiden, stehen in amtlichen Registern — und lassen sich vor der ersten Besichtigung nachschauen. Adresse eingeben, wir holen sie.
Beispiele: · · ·
Keine Anmeldung · Keine E-Mail nötig · Ergebnis sofort
- Mietertrag gegenüber marktüblich
- Baujahr und Sanierungsstand
- Zone und ungenutzte Reserve
- Strassen- und Bahnlärm
- Beschränkungen im ÖREB-Kataster
- Zustand vor Ort — nur Sie
Die sechs Punkte
Was ein Inserat nicht sagt.
Ein Verkaufsdossier zeigt die Bruttorendite und hübsche Bilder. Die Zahlen, an denen ein Kauf scheitert, stehen woanders.
Steckt ein Sanierungsstau drin?
Tiefe Miete bei hohem Baualter ist kein Rabatt, sondern ein Symptom. Wir rechnen die Kosten bis zur erreichbaren Miete in den Preis — nicht in die Zukunft.
Erlaubt die Zone mehr als gebaut ist?
Eine ungenutzte Geschossflächenreserve ist bares Geld — und manchmal der einzige Grund, warum ein Preis über dem Ertragswert überhaupt vertretbar ist.
Wie laut ist es wirklich?
Strassen- und Bahnlärm am Gebäude, aus dem Bundeskataster. Lärm drückt die erzielbare Miete dauerhaft und ist beim Wiederverkauf genauso da wie beim Kauf.
Liegt etwas auf dem Grundstück?
Baurechte, Gestaltungspläne, Nutzungsbeschränkungen: der ÖREB-Kataster ist rechtsverbindlich und wird beim Kauf erstaunlich oft übersehen.
Und was nur Sie sehen können
Steigleitungen, Dach, Mietverhältnisse, das Verhältnis zur Nachbarschaft. Kein Register kennt das. Der Check sagt Ihnen vorher, welche drei Fragen Sie vor Ort stellen sollten.
Der schnellste Test
Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.
Der Kaufpreisfaktor, der herauskommt, muss zum Ortsniveau passen. Liegt er deutlich darüber, zahlen Sie für etwas anderes als den Ertrag — manchmal zu Recht, oft nicht.
16–22×ländliche Gemeinden4.5–6 %
22–28×mittlere Städte3.5–4.5 %
28–35×Zentren, Zürichsee, Zug2.8–3.5 %
Richtwerte für Wohnliegenschaften. Welcher Faktor für die konkrete Gemeinde gilt, steht am Ende des Checks.
Ehrlichkeit an der richtigen Stelle
Was der Check nicht kann.
Ein Werkzeug, das behauptet alles zu wissen, ist gefährlicher als eines, das seine Grenzen nennt.
Keine Besichtigung
Register kennen Zahlen, keinen Zustand. Ob die Steigleitungen von 1970 sind, sehen Sie nur vor Ort.
Keine Mietverträge
Wer wie lange zu welchem Zins wohnt, steht in keinem öffentlichen Register. Verlangen Sie die Mietzinsliste.
Keine Rechtsberatung
Baurechtsverträge und Dienstbarkeiten zeigen wir an, auslegen muss sie jemand mit Haftung.
Eine Spanne, keine Zahl
±20 Prozent sind ehrlich gemeint. Für die Frage «lohnt sich das Angebot anzuschauen» reicht das; für die Verhandlung braucht es mehr.
Häufige Fragen
Was Käufer vor der Unterschrift fragen.
Lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Er lohnt sich, wenn der Ertrag nach Kosten und Zins die Alternative schlägt und Sie den Klumpen tragen können. Rechnen Sie mit Bewirtschaftungskosten von 18 bis 25 Prozent des Mietertrags und legen Sie eine Erneuerungsrücklage zurück. Wer nur die Bruttorendite anschaut, rechnet sich das Objekt schön.
Welche Rendite ist beim Kauf realistisch?
Die, die in dieser Lage bezahlt wird — nicht die, die im Inserat steht. In einem Zentrum sind unter 3 Prozent normal, auf dem Land über 4,5. Ein Angebot, das deutlich über dem Ortsniveau liegt, hat fast immer einen Grund: befristete Mietverhältnisse, Lärm, Sanierungsstau oder eine Zone, die weniger erlaubt als angenommen.
Worauf muss ich vor dem Kauf achten?
Auf sechs Dinge: den tatsächlichen Mietertrag gegenüber dem markttüblichen, das Baujahr und die letzte Sanierung, die Zone und was sie noch erlaubt, die Lärmbelastung, allfällige Baurechts- oder Nutzungsbeschränkungen im ÖREB-Kataster, und den Leerstand der Gemeinde. Fünf davon stehen in amtlichen Registern und lassen sich vor der Besichtigung prüfen.
Wie erkenne ich einen Sanierungsstau?
An der Lücke zwischen erzielter und marktüblicher Miete bei gleichzeitig hohem Baualter. Wer seit zwanzig Jahren nicht saniert hat, kann nicht Marktmiete verlangen — die tiefe Miete ist das Symptom, nicht der Rabatt. Rechnen Sie die Kosten bis zur erreichbaren Miete in den Preis ein, nicht in die Zukunft.
Ist der geforderte Preis fair?
Teilen Sie ihn durch den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten. Der Kaufpreisfaktor, der herauskommt, muss zum Ortsniveau passen. Liegt er deutlich darüber, zahlen Sie für etwas anderes als den Ertrag — manchmal zu Recht, etwa für eine ungenutzte Baureserve, oft aber nicht.
Ersetzt der Check eine Besichtigung?
Nein, und er behauptet es nicht. Er sagt Ihnen vorher, ob sich die Besichtigung lohnt und welche drei Fragen Sie dort stellen sollten. Was ein Register nicht kennt — Zustand der Steigleitungen, Mietverträge, das Verhältnis zur Nachbarschaft — sehen nur Sie vor Ort.
Ein Objekt im Auge?
Adresse eingeben und in zwei Minuten wissen, ob sich die Besichtigung lohnt. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Check startenWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Das Luftbild lädt gerade nicht.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. MFHX liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wohl kein Mehrfamilienhaus. Das Gebäude- und Wohnungsregister kennt an dieser Adresse weniger als drei Wohnungen. MFHX ist auf Mehrfamilienhäuser ausgelegt. Ein- und Zweifamilienhäuser handeln als Eigenheime über Vergleichspreise, nicht über den Ertrag, und eine stimmige Bewertung ist hier nicht gewährleistet. Sie können trotzdem fortfahren.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
m²
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
CHF / Jahr
Jahresmietertrag, netto
CHF …
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
CHF / Mt.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
—
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
Wir prüfen Mikrolage, Vergleichstransaktionen und Sanierungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Innert 24 Stunden erhalten Sie eine belastbare Preisempfehlung, diskret und ohne Verpflichtung.
Angefordert. Wir melden uns innert 24 Stunden mit der Detailanalyse.
Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von MFHX. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhx.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an MFHX übermittelt.
Ihr Richtwert—