Pour acheteurs · avant l’offre
Cinq des six éléments qui décident du sort d’un immeuble de rendement figurent dans des registres officiels — et se consultent avant la première visite. Saisissez l’adresse, nous allons les chercher.
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Les six points
Un dossier de vente montre le rendement brut et de belles images. Les chiffres sur lesquels un achat échoue se trouvent ailleurs.
Nous comparons le revenu annoncé au niveau usuel de la commune. S’il se situe nettement au-dessus, ce sont le plus souvent des baux à durée déterminée ou commerciaux qui entrent en jeu — ils disparaissent au prochain changement.
Un loyer bas avec un bâtiment ancien n’est pas un rabais, c’est un symptôme. Nous intégrons au prix les coûts jusqu’au loyer atteignable — pas à l’avenir.
Une réserve de surface de plancher inutilisée, c’est de l’argent comptant — et parfois la seule raison pour laquelle un prix supérieur à la valeur de rendement reste défendable.
Bruit routier et ferroviaire au bâtiment, d’après le cadastre fédéral. Le bruit pèse durablement sur le loyer atteignable et se retrouve à la revente exactement comme à l’achat.
Droits de superficie, plans d’aménagement, restrictions d’usage : le cadastre RDPPF est juridiquement contraignant et se trouve étonnamment souvent négligé lors d’un achat.
Colonnes montantes, toiture, rapports de bail, relation avec le voisinage. Aucun registre ne connaît cela. Le contrôle vous dit à l’avance quelles trois questions poser sur place.
Le test le plus rapide
Le multiple d’achat obtenu doit correspondre au niveau du lieu. S’il se situe nettement au-dessus, vous payez pour autre chose que le revenu — parfois à juste titre, souvent non.
Valeurs indicatives pour immeubles d’habitation. Le multiple valable pour la commune concrète figure à la fin du contrôle.
De l’honnêteté au bon endroit
Un outil qui prétend tout savoir est plus dangereux qu’un outil qui nomme ses limites.
Les registres connaissent des chiffres, pas un état. Si les colonnes montantes datent de 1970, vous ne le verrez que sur place.
Qui habite combien de temps et à quel loyer ne figure dans aucun registre public. Demandez l’état locatif.
Nous signalons les contrats de superficie et les servitudes ; les interpréter revient à quelqu’un qui en répond.
Les ±20 pour cent sont annoncés sérieusement. Pour la question « vaut-il la peine de regarder cette offre », cela suffit ; pour négocier, il en faut davantage.
Questions fréquentes
Il en vaut la peine si le revenu après coûts et intérêts bat l’alternative et si vous pouvez porter la concentration. Comptez 18 à 25 pour cent du revenu locatif en frais d’exploitation et constituez une réserve de rénovation. Qui ne regarde que le rendement brut s’embellit l’objet.
Celui qui se paie à cet emplacement — pas celui qui figure dans l’annonce. Dans un centre, moins de 3 pour cent est normal ; à la campagne, plus de 4,5. Une offre nettement au-dessus du niveau local a presque toujours une raison : baux à durée déterminée, bruit, retard d’entretien ou une zone qui autorise moins que supposé.
À six choses : le revenu locatif effectif face au niveau du marché, l’année de construction et la dernière rénovation, la zone et ce qu’elle autorise encore, l’exposition au bruit, les éventuels droits de superficie ou restrictions d’usage au cadastre RDPPF, et le taux de vacance de la commune. Cinq d’entre elles figurent dans des registres officiels et se vérifient avant la visite.
À l’écart entre le loyer obtenu et le loyer usuel, alors que le bâtiment est ancien. Qui n’a pas rénové depuis vingt ans ne peut pas demander le loyer du marché — le loyer bas est le symptôme, pas le rabais. Intégrez au prix les coûts jusqu’au loyer atteignable, pas à l’avenir.
Divisez-le par le revenu locatif annuel sans charges. Le multiple d’achat obtenu doit correspondre au niveau du lieu. S’il se situe nettement au-dessus, vous payez pour autre chose que le revenu — parfois à juste titre, par exemple pour une réserve constructible inutilisée, souvent non.
Non, et il ne le prétend pas. Il vous dit à l’avance si la visite en vaut la peine et quelles trois questions y poser. Ce qu’aucun registre ne connaît — état des colonnes montantes, baux, relation avec le voisinage — vous seul le voyez sur place.
Saisissez l’adresse et sachez en deux minutes si la visite en vaut la peine. Gratuit, sans inscription.
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Vérification de l'adresse
Bien trouvé
Vous n'avez pas besoin de saisir ces données. mfhcheck les extrait du registre fédéral des bâtiments et des logements, de la mensuration officielle et des données de l'ARE, de l'OFEV et de l'OFT.
Pour ce bâtiment, le registre n'indique pas de nombre de logements. Merci de le préciser brièvement.
La surface locative de l'ensemble des logements. Une estimation suffit.
L'état détermine le rendement brut retenu par les acheteurs, et donc le prix.
Le Revenu locatif annuel est la somme de tous les loyers nets par année, hors charges. Il permet, avec le prix d'achat, de calculer le Rendement brut en pourcent, l'indicateur avec lequel se négocient les immeubles locatifs en Suisse. Occupez-vous vous-même l'un des logements ? Son loyer de marché compte alors aussi. Cochez la case ci-dessous, nous l'intégrons au calcul.
Ou déplacez le curseur : il démarre à l'estimation de marché de cet immeuble. La bande claire représente le niveau de marché du quartier, le losange notre estimation.
Les places génèrent un revenu propre. Les places couvertes comptent plus que les places extérieures.
Les places sont évaluées séparément, car les acheteurs les calculent différemment des surfaces d'habitation. Les valeurs proposées ci-dessous proviennent du niveau de prix de votre commune. Modifiez-les si vous disposez d'informations plus précises.
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Plusieurs choix possibles. Si rien ne s'applique, passez simplement à la suite.
Les biens en droit de superficie se négocient sur le marché avec une décote sensible.
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Calcul de la valeur de rendement
Votre analyse de valeur
| Log. | Étage | Pièces | Surface | Loyer CHF/mois* |
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* Valeur selon le relevé structurel OFS 2024 (nouveaux baux), ajustée selon l'emplacement et l'état. Les loyers effectifs de vos contrats peuvent s'en écarter.
Alors un second regard s'impose. Nous vérifions ce que les acheteurs paient aujourd'hui réellement pour votre bien et vous accompagnons jusqu'à la signature. Gratuit et sans engagement.
Nous examinons le micro-emplacement, les transactions comparables et le potentiel de rénovation de votre bien. Sous 24 heures, vous recevez une recommandation de prix fiable, en toute discrétion et sans engagement.
Pour situer ce chiffre. L'estimation repose sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse ainsi que sur l'observation continue du marché par mfhcheck. Il s'agit d'une fourchette indicative fondée sur les données qui nous sont connues ; elle ne remplace pas une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG. Cette fourchette reflète ce qu'obtiennent des ventes bien préparées, au-dessus de la valeur indicative. Pour une recommandation de prix fiable, nos experts examinent personnellement votre bien : micro-emplacement, état, baux et potentiel.
Estimation fondée sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse. La liste complète des sources de données et des attributions figure sous mfhcheck.ch/quellen. Fond de carte © swisstopo · vue de rue © Google. Vos données ne sont transmises à mfhcheck qu'au moment de l'envoi du formulaire.