La pigione è vera o abbellita?
Confrontiamo il reddito dichiarato con il livello usuale del comune. Se è nettamente sopra, di solito ci sono contratti a termine o commerciali di mezzo — e cadono al prossimo cambio.
Per chi compra · prima dell’offerta
Verificate
prima di fare un’offerta.
Cinque delle sei cose che decidono di un immobile a reddito stanno in registri ufficiali — e si possono guardare prima del primo sopralluogo. Inserite l’indirizzo, andiamo a prenderle.
Esempi: · · ·
Nessuna registrazione · Nessuna e-mail · Risultato immediato
- Reddito locativo rispetto al mercato
- Anno di costruzione e stato dei risanamenti
- Zona e riserva inutilizzata
- Rumore stradale e ferroviario
- Limitazioni nel catasto RDPP
- Stato sul posto — solo voi
I sei punti
Cosa un annuncio non dice.
Un dossier di vendita mostra il rendimento lordo e belle immagini. I numeri su cui un acquisto fallisce stanno altrove.
C’è dentro un arretrato di manutenzione?
Una pigione bassa con un edificio vecchio non è uno sconto, è un sintomo. Mettiamo nel prezzo i costi fino alla pigione raggiungibile — non nel futuro.
La zona consente più di quanto è costruito?
Una riserva di superficie utile inutilizzata è denaro contante — e a volte l’unica ragione per cui un prezzo sopra il valore di reddito resta difendibile.
Quanto rumore c’è davvero?
Rumore stradale e ferroviario all’edificio, dal catasto federale. Il rumore comprime stabilmente la pigione raggiungibile ed è alla rivendita esattamente com’era all’acquisto.
C’è qualcosa che grava sulla particella?
Diritti di superficie, piani di quartiere, limitazioni d’uso: il catasto RDPP è giuridicamente vincolante e all’acquisto viene trascurato sorprendentemente spesso.
E ciò che solo voi potete vedere
Colonne montanti, tetto, rapporti di locazione, il rapporto con il vicinato. Nessun registro lo sa. La verifica vi dice in anticipo quali tre domande porre sul posto.
La prova più rapida
Prezzo d’acquisto diviso pigione annua.
Il fattore d’acquisto che ne esce deve stare al livello del luogo. Se è nettamente sopra, state pagando qualcosa di diverso dal reddito — a volte a ragione, spesso no.
16–22×comuni rurali4.5–6 %
22–28×città medie3.5–4.5 %
28–35×Centri, lago di Zurigo, Zugo2.8–3.5 %
Valori indicativi per immobili abitativi. Quale fattore valga per il comune concreto compare alla fine della verifica.
Onestà nel punto giusto
Cosa la verifica non può fare.
Uno strumento che pretende di sapere tutto è più pericoloso di uno che dichiara i propri limiti.
Nessun sopralluogo
I registri conoscono numeri, non lo stato. Se le colonne montanti sono del 1970 lo vedete solo sul posto.
Nessun contratto di locazione
Chi abita quanto a lungo e a quale pigione non sta in nessun registro pubblico. Chiedete l’elenco delle pigioni.
Nessuna consulenza legale
Segnaliamo contratti di superficie e servitù; interpretarli spetta a chi ne risponde.
Una fascia, non una cifra
Il ±20 per cento è dichiarato sul serio. Per la domanda «vale la pena guardare questa offerta» basta; per trattare serve di più.
Domande frequenti
Cosa chiede chi compra prima di firmare.
Conviene comprare una casa plurifamiliare?
Conviene se il reddito dopo costi e interessi batte l’alternativa e se potete reggere la concentrazione. Calcolate dal 18 al 25 per cento del reddito locativo in costi di gestione e accantonate una riserva per i rinnovi. Chi guarda solo il rendimento lordo si abbellisce l’oggetto.
Quale rendimento è realistico all’acquisto?
Quello che in quella posizione viene pagato — non quello che sta nell’annuncio. In un centro è normale sotto il 3 per cento, in campagna sopra il 4,5. Un’offerta nettamente sopra il livello locale ha quasi sempre una ragione: contratti a termine, rumore, arretrato di manutenzione o una zona che consente meno di quanto si supponeva.
A cosa devo fare attenzione prima di comprare?
A sei cose: il reddito locativo effettivo rispetto a quello di mercato, l’anno di costruzione e l’ultimo risanamento, la zona e ciò che consente ancora, l’esposizione al rumore, eventuali diritti di superficie o limitazioni d’uso nel catasto RDPP, e lo sfitto del comune. Cinque di queste stanno in registri ufficiali e si verificano prima del sopralluogo.
Come riconosco un arretrato di manutenzione?
Dallo scarto fra la pigione ottenuta e quella di mercato, con un edificio di età elevata. Chi non risana da vent’anni non può chiedere la pigione di mercato — la pigione bassa è il sintomo, non lo sconto. Mettete nel prezzo i costi fino alla pigione raggiungibile, non nel futuro.
Il prezzo richiesto è equo?
Dividetelo per il reddito locativo annuo senza spese accessorie. Il fattore d’acquisto che ne esce deve stare al livello del luogo. Se è nettamente sopra, state pagando qualcosa di diverso dal reddito — a volte a ragione, per esempio per una riserva edificatoria inutilizzata, spesso no.
La verifica sostituisce un sopralluogo?
No, e non lo pretende. Vi dice in anticipo se il sopralluogo vale la pena e quali tre domande porvi. Ciò che nessun registro conosce — lo stato delle colonne montanti, i contratti di locazione, il rapporto con il vicinato — lo vedete solo voi sul posto.
Avete un oggetto in vista?
Inserite l’indirizzo e in due minuti sapete se il sopralluogo vale la pena. Gratis, senza registrazione.
Avvia la verificaStiamo cercando il Suo immobile …
Verifica dell'indirizzo in corso
Immobile trovato
È questo il Suo immobile?
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La valutazione prosegue comunque.
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Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhcheck li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Probabilmente non è una casa plurifamiliare. Il registro federale degli edifici e delle abitazioni conosce meno di tre appartamenti a questo indirizzo. mfhcheck è concepito per le case plurifamiliari. Le case uni- e bifamiliari si negoziano come abitazioni di proprietà, per prezzi comparabili e non per il reddito, e una valutazione coerente non può essere garantita in questo caso. Può comunque proseguire.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
m²
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
CHF / anno
Reddito locativo annuo, netto
CHF …
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
CHF / mese
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
—
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
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Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Richiesto. La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhcheck. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhcheck.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhcheck solo con l'invio del modulo.
Il Suo valore di riferimento—